调控趋严 房企融资如何“破线”

每经评论员 吴若凡

近来,克而瑞计算显现,3月份100家典型房企的融资总量为847.93亿元,同比下降35.7%。在“房住不炒”的总基调下,房地产调控方针进一步趋严,房地产金融方针亦全面收紧。尤其是上一年8月开端试点的“三道红线”融资新规(除掉预收款后的财物负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1)以及年头针对银行的“两道红线”(房地产借款占比、个人住房借款占比),使得房企债款融资供需两头均受到限制,无疑给房企带来了新的检测。

房企债款顶峰将至。本年一季度房企境内外债券融资到期债款规划约3735亿元,同比增加134%。而全年房企偿债规划将达12448亿元,历史性打破万亿元关口。

在融资全面收紧的布景下,房地产传统的高杠杆举债运营形式正在产生变化,房企“降负”成为职业的总趋势,且已初见成效。据贝壳研究院计算,在已发布2020年财报的近70家房企中,有45%房企完成降档,其间16%的房企下降两档,完成快速降档;新增13家房企经过降档完成“零踩线”。

而要完成“降档”,就要有更多的资金。发行公司债、银行借款、其他债款融资等是多年以来开发商资金的首要供应途径。但在层层压力之下,房地产职业的融资逻辑已然产生改动。

如“三道红线”融资新规自上一年8月试点施行以来,部分踩线房企为赶快盘活财物回笼资金,纷繁以股权出让项目权益,为私募基金参加房企收并购,以及房企处置不良财物都带来了时机。

地产私募不同于之前高收益债券融资,其中心要义是:打破刚性兑付、不得保本保息施行净值化办理、制止资金池事务、去通道去杠杆制止嵌套。增信方面的执行股权操控、实控人连带责任担保、土地或在建工程典当、项目公司派驻董事、投后办理部分,做好资金关闭办理,出售资金监管、章照共管、执行严重事项的一票否决权,做好节点查核等,这都是老练办法。

此外,跟着基础设施公募REITs的试点,商业地产等范畴也有望归入公募REITs底层财物。未来,公募REITs将进一步拓展房地产基金退出途径,优化本钱功率,使地产基金更好地服务于实体经济。

从不动产范畴看,公募REITs为实体经济注入了资金,促进不动产职业从增量往存量搬运,从重视建造向精细化办理搬运,提升了整个不动产职业的功率和质量。

从本钱市场来看,公募REITs供给了一个中等危险和中等收益的东西。现在来说,在本钱市场上相似的东西是很少的。公募REITs为长时间投资者,特别是重视每年都有固定现金流的长时间投资者,供给了一个很好的财物装备东西。

无疑,关于资金密集型的房地产职业而言,多途径融资已是大势所趋。传统的银行开发贷,股票融资,债券融资之外,私募基金和公募REITS的兴起,也不失为身陷窘境的房企逢凶化吉的新途径。

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