专访IWG中国区总裁胡懋:回归商业本质是灵活办公行业的破局之道

  上一年WeWork遭受IPO滑铁卢,本年优客工场又“流血”上市,估值缩水。灵敏作业职业两大独角兽的期望幻灭,疫情其时又遇“本钱隆冬”,灵敏作业职业未来该怎么破局?

  近来,《我国房地产金融》专访了全球闻名的灵敏作业企业IWG我国区总裁胡懋,他从灵敏作业职业当下面临的窘境中,提出灵敏作业职业应该回归商业的实质。

  胡懋以为,疫情关于作业职业提出了十分大的应战。后疫情年代是一场“持久战”,无论是对灵敏作业企业仍是企业租户,都需求面临环境改变提出应对之策,让“危”转化为“机”。

  短期是“危”长时间是“机”

  新冠疫情为社会经济开展带来巨大应战,作业楼商场空置率高涨,人们敞开居家作业、长途作业,跟着国内新冠疫情得到有用操控,全国各地开端了复工进程,可是疫情以及经济下行影响,作业出租率呈现下滑趋势。

  戴德梁行研讨陈述显现,二季度甲级写字楼录得净吸纳量11.62万平方米,空置率下降至20.9%(中心区14.2%,非中心区31.9%)。新增供给方面,上半年共有4个项目竣工入市,作业规划合计19.19万平方米。租金方面,商场不确定性导致租金持续下行,二季度中心商圈录得租金286.4元/平方米/月,环比下降3.7%;新式商圈录得租金197.9元/平方米/月,环比下降2.1%。

  关于受疫情影响事务缩短的企业来讲,本钱更低、租借方法更为灵敏的作业形式,好像开端凸显优势。

  “疫情的来袭,对灵敏作业职业带来很大冲击,也给咱们一个警醒。企业意识到需求具有必定的灵敏度和弹性度,才干抵挡未来不确定性带来的危险。尽管疫情短期内会产生必定的负面影响,但长时间来看,灵敏作业职业的结构性需求在不断添加。”胡懋表明。

  “疫情期间IWG集团也遇到了客户退租和租金推迟付出的现象,但一起也带来一些新的时机,一些大组织为了反抗未来的不确定性,会减缩企业的作业面积,添加一部分灵敏作业空间。”胡懋说,企业关于灵敏作业的形式,承受度也越来越高,现在IWG全体事务现已康复到疫情前85%左右。

  IWG集团作为老牌灵敏作业空间供给商,在该职业摸爬滚打了逾30年,在全球具有近3500个商务中心,掩盖约120个国家1100个城市。在我国,IWG集团现在运营着两个灵敏作业品牌,服务式作业品牌雷格斯及同享作业品牌Spaces,并在商场形势中坚持着稳健增加。

  雷格斯(Regus)创立于1989年,坐落比利时首都布鲁塞尔。创始人马克·迪克森(MarkDixon)曾表明,其时的创业创意来源于一次游览,在途中想要找到一个方便快捷、合适作业的场所,但未得偿所愿,所以创办了雷格斯。现在雷格斯掩盖超越120个国家的900座城市,许多国际500强企业如谷歌、汇丰银行、东芝都是其事务客户。

  IWG集团我国事务始于1995年,旗舰雷格斯进驻我国后,首家中心设立于北京燕莎。1997年进入上海商场,现在在我国内地29个城市具有近120家中心。

  同享作业品牌Spaces,中心为创业者、小型创业团队供给作业空间,自从2008年在荷兰阿姆斯特丹的运河滨创始这一品牌以来,Spaces成为IWG在全球拓宽最为敏捷的品牌之一。现在我国区在上海、香港、台湾设有作业地址,其间上海具有四处作业中心。

  胡懋介绍,除了雷格斯和Spaces,IWG瞄准不同商场的需求,以应对人们生活方法以及用户的不同偏好,IWG为此开宣布不同系列的作业品牌,如SignaturebyRegus和HQ。

  IWG集团的“双轮驱动”形式,令业界较为重视。在本年疫情期间,IWG集团事务呈现上升趋势,其间特许运营加盟事务增加敏捷超越30%,自营事务增加超越10%。2020年5月24日IWG集团经过增发股票融资3.9亿英镑,用于加快扩张,这成为在全球经济下行,及作业职业遭受危机下逆势扩张的少量事例。

  据悉,IWG集团2019年的全球总营收约35亿美元,净利润1.8亿美元;账面上具有将近9,000万美元的现金流,且几乎没有净债款。胡懋以为,“IWG的稳健运营得益于,本身的获客才干和造血才干,以及厚实的根底架构和广泛的网络掩盖规划,还有强壮的运营体系的支撑。”

  回归商业实质

  自2015年双创热潮呈现,国内掀起了创业热潮,草创公司员工部队扩增,一时间灵敏作业空间概念席卷了整个亚太地区,遭到本钱的喜爱。灵敏作业职业从2016年的爆发式增加到现在增速放缓,职业的商场资源、本钱等向头部企业会集,小型的灵敏作业空间运营商面临筛选或被吞并的命运。

  上一年WeWork阅历了IPO“滑铁卢”,灵敏作业职业的终究一块遮羞布被扯开,同享经济商场生不逢辰,从前大热的灵敏作业职业也迎来新一轮洗牌。商场对灵敏作业企业的估值不再达观,本钱也逐渐回归理性。

  2020年7月,有外媒音讯称,优客工场现已被纳斯达克上市公司OrisunAcquisitionCorp的旗下全资子公司UcommuneInternational收买,兼并后的公司价值约为7.69亿美元,此举或可使优客工场完成曲线上市。而这一估值比较2018年30亿美元的估值缩水约七成。

  “商场的良性循环是一个大浪淘沙的进程,把一些运营才干、造血才干较弱的公司筛选出局,反之,运营才干和获客才干较强的公司,能够占有更多的商场份额。”胡懋表明,本钱的介入让商场中呈现许多新的竞赛对手,有竞赛是一件功德,咱们一起把职业规划做大,把蛋糕做大,可是本钱的疯狂期现已曩昔,现在投资人趋于理性,他们更垂青实践运营才干和获客才干,终究仍是回归到商业的实质。

  在其时宏观经济的布景下,灵敏作业运营商应该规划性扩张,仍是应该专心商场细分范畴,深耕服务进步软实力,是企业应该考虑的问题。

  “作业租借职业,实质上说不是一个虚拟的数字事务或许互联网经济,它是一个十分传统的商业形式。”胡懋说,这是一个实体职业,需求租借、装饰、招商等服务。这一职业的中心竞赛力,不在于拿了多少投资人的钱、有多快的扩张速度,成功的关键在于能不能有本身的造血才干,能不能给客户供给十分好的服务,能不能具有十分优异的招商才干,持续让作业租借坚持在安稳的运营水平。

  胡懋以为,IWG集团既要扩张规划占有更多的商场份额,又要深耕服务、针对不同的客户群拟定不同的产品战略,满意客户的不同需求,才干使事务快速开展。

  职业数据显现,灵敏作业出租率均匀到达85%时才干坚持盈亏平衡,但单体项目85%的出租率并不简单做到。现在,大都灵敏作业企业仍处于亏本状况,少量盈余企业也仅是微盈状况或闭店状况。租金收入暂时处理这一职业的盈余窘境,但持久看来,职业还需打破现有开展瓶颈探究新的盈余形式。

  “从盈余形式看,租金是灵敏作业职业最大的收入,此外也会产生一些增值服务的收入。”胡懋举例道,比方商务方面:公司注册、税务服务等。

  商场环境不断演化,新的竞赛者不段拥入,客户的需求不断改变,在面临商场新需求的竞赛下,IWG集团有怎样的应对办法?胡懋以为:“IWG正在由开端单一的运营形式向多维度改变,依据商场的改变和客户的不同需求,可为多种规划和预算的事务供给抱负的挑选,从经济型到高端私家定制,不同定位和风格的灵敏作业空间。”

  一起,IWG集团将持续重视竞赛对手,如果有竞赛对手事务难以坚持,IWG会挑选性接手一部分作业场所。

  IWG我国的开展战略

  从企业开展方向看,胡懋表明,IWG在我国未来的运营战略是纵向和横向开展,发掘深度和拓宽广度。

  横向来看,要扩展经营面积和增设作业网络布局。依据城市的开展和客户的需求,在现已布局的一二三线城市,较老练的中心商务区,挑选性地增设一些网点,逐渐扩展在全国的布局,多方位掩盖商场的广度;纵向来看,需求专心商场细分范畴,了解客户的需求,以不同品牌,满意不同客户的需求。

  “一二线城市中,一些抢手的CBD中心,咱们不止布局一个作业中心,都有好几个点。”胡懋说,随同城市的扩张和开展,IWG会依据客户的需求在这些城市中,将布局做得更密一些。在没有进入的城市中,也会持续扩展在我国的布局网络。

  灵敏作业之所以差异于其他的作业服务,中心取决于能够供给给租户更为灵敏的作业服务。胡懋以为,IWG对作业室商场的洞悉,足以能够对商场中心客户的细分需求,供给针对性的处理方案,比方关于预算的偏好、作业方位、商务气氛、创业气氛等等,有不同的产品战略掩盖商场。

  其时我国灵敏作业商场,在主打年轻人、创业气氛的同质化商场中,IWG的商场深度与宽度,也让其锋芒毕露。IWG集团旗下作业品牌,一向坚持不错的出租率。“从IWG在我国商场已开设的作业网络来看,老练区域(开业一年今后)的出租率达75%以上,中心地段的老练楼宇出租率逾90%,有些乃至满意100%。”胡懋说,IWG新开设的作业空间在10个月内,入驻率会达70%以上,就能够到达一个盈亏平衡点。

  跟着灵敏作业职业的深度开展,作业场景也正在阅历剧变和重构,未来传统写字楼租借形式和灵敏作业形式,哪种形式更被商场承受,未来五年租借商场又会产生怎样的改变?

  “传统的租借形式不会被替代,和灵敏作业形式会构成相得益彰的联系,两者能够更好地协作。”胡懋说,灵敏作业是传统作业楼的孵化器,规划小的企业能够先入驻灵敏作业空间,待事务开展到必定规划,再采纳固定的租借方法。关于高级写字楼来说,业主越来越意识到,灵敏作业是进步大楼质量的配套设备,就像咖啡厅、便利店、银行等零售标配设备相同,灵敏作业中心为大楼租户供给的是专业商务配套服务。

  胡懋以为,灵敏作业职业的开展潜力巨大,对职业的开展前景预判持达观态度,猜测未来十年,到2030年大部分企业会将30%的作业场所租借面积放到灵敏作业空间,商场关于灵敏作业形式的认知度会越来越高。

  CoworkingResources和全球联合空间测评网站Coworker联合发布的《2020年全球灵敏作业增加研讨》陈述显现,全球灵敏作业空间的数量估计本年将到达近2万个,到2024年将超越4万个。估计从2021年开端,灵敏作业职业的增加将会反弹,并以21.3%的年增加率加快开展。到2024年,将有近500万人在共用作业空间作业,比2020年增加158%。

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