合景泰富:盈利质量越来越差,因分拆物业板块上市,股价突然大跌

  文 | 飞鱼资本市场团队

  流程修改 | 王倩

  港股上市房企合景泰富(HK.1813)在国庆假日里忽然大跌。

  飞鱼财经翻阅了公司2020半年报,发现了一些值得讨论的点。比方,它的盈余质量为何越来越差?出资性房地产公允价值改变损益增加是否现已到了止境?比方,为何不像其他上市房企相同在半年报中独自列出“合约负债”项目?

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  分拆物业板块港股上市

  和许多粤系房企相同,合景泰富也有着让人“惊叹”的传奇创业故事。

  1995年,年仅26岁的孔健岷,和他的两个兄弟,创立了合景房地产公司,开展广州的房地产项目。孔健岷创业前,曾在工商银行广州分行任信贷主任,早在1994年就与人合伙成立了新恒昌公司。在彼时,孔健岷及其两兄弟,算得上是商海中早早扬帆者。

  2003年,公司正式更名为合景泰富集团。当年,公司以天价投得珠江新城两幅地王后,开端进入高速开展期。2007年,公司在香港完结上市,成为一个多元化开展的上市房企。

  尽管,合景泰富在自己的“官宣”中“一向不错”。可是,在房地产明星企业扎堆的华南,合景泰富被外界重视的有限。而就在这个国庆假日,合景泰富却因为忽然大跌,“上了头条”。

  10月7日,合景泰富忽然大跌22%。当天蒸发了约100亿市值。次日,也便是国庆假日的最终一天,公司股价呈现上升。据了解,忽然大跌或许与公司分拆合景悠活集团控股有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市相关。依据揭露信息,10月7日为公司除权日,其经过什物分配合景悠活股份进行派息。

  合景悠活是合景泰富旗下物业公司。该公司寻求独立上市契合现在房地产企业的遍及趋势。

  仅仅,这一份拆上市计划,对出资者是利是弊,值得进一步调查。

  02

  半年报中三点调查

  合景泰富的分拆旗下物业公司在港上市,引发咱们深度调查该公司的运营和财务状况。

  公司半年报显现,2020年上半年,完成净赢利约36.6亿元,同比下降40.5%;完成归母净赢利约35.2亿元,同比下降41.0%;完成应占每股根本盈余约110.7分,同比下降41.1%。

  公司解说:主要是因为出资物业公允价值收益净额、合营企业赢利降幅较大所造成的。

  这个成绩体现,应该说是“不抱负”的。

  在半年报中,值得重视的有三点。

  一是出资性房地产公允价值收益大幅缩水10倍,导致上半年归母净赢利大幅下滑。

  几乎是从2017年起,合景泰富的出资性房地产公允价值的改变损益占年度赢利的份额就体现的比较高。

  换句话说,近几年合景泰富的盈余质量是十分差的,主要是靠出资性房地产公允价值的改变,而不是靠真实的现金流流入。

  2020年上半年,出资性房地产公允价值大幅缩水,导致归母净赢利大幅下滑。这是否意味着,公司出资性房地产公允价值改变损益增加现已到了止境?

  二是本身“造血才能”缺乏。

  合景富泰近年来运营活动现金流均为负数,本身造血才能缺乏。

  此外,公司上半年汇兑亏本翻了3倍。现金流压力进一步增大。

  三是公司在半年报中为何不像其他上市房企将“合约负债”单列?

  一般地产商,都会预收客户的购房款,合约负债的巨细也是体现地产商规划以及实力的一个体现,但咱们在合景泰富的资产负债表上居然看不到“合约负债”。

  在查阅揭露报导中,咱们看到这样一段描绘:2020上半年公司预售额算计人民币368亿元,同比增加2%,均匀出售价格约为人民币16,700元/平方米,与2019年同期相比根本相等。按预售金额奉献区分,现在在售120个项目中,37%来自粤港澳大湾区,37%来自长三角区域;按城市等级区分,87%来自一二线城市。

  经过剖析公司半年报中的会计科目,比照公司年报中的相关组织,一个猜想是公司可能将“合约负债”“揉在了”其他应付款及应计金钱中。

  为何这样组织?

  这或许仍是和公司的出售状况相关。

  关于房地产企业而言,出售是第一位的。有出售才有继续的现金流,才有时机在职业调整期找到自己的途径。

  (完)

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