放缓与谨慎 房企年报透露两个信号

  慎重拿地的融创,传递决心的碧桂园,再谈“活下去”的万科……疫情下的房企年报季,几家欢欣几家愁? 

  2018年喊出“活下去”的万科,本年忧患意识不减。3月17日,董事长郁亮在万科2019年度成绩会上讲的一番话,注定了本年房地产商场的不普通。

  “一年半之前的秋季例会,万科的主题词是活下去,其时仅仅出于高枕无忧的考虑,但没想到,到今日活下去成了特别实在的存在。” 他说道。

  着重“强者姿势”的龙湖,更乐意把这次疫情当成一次压力测验。

  3月24日,龙湖集团CEO邵明晓在成绩会上讲道,“应该说,面临疫情,从商场的反响和龙湖的执行力来讲,尽管有些冲击,但全体可控。不需求做大的供货结构、出售结构的调整,根本上能够依照预订方针,顺畅、平稳往前运转。” 

  身为当地国企的越秀地产,则对疫情下的商场坚持“慎重的达观”。3月10日成绩会,董事长林昭远在承受年代周报记者采访时表明,跟着内地疫情逐步减缓,来现场看房的人流逐步回暖。并且公司也提早做好了预备,假如商场有爆发性添加,公司会有满足的货量供给。但他一起着重,现在很难对商场有一个精确的预判。

  3月30日,某百强房企中层告知年代周报记者,为了追回一季度的惨白成绩,房企很或许在疫情免除后挑选降价,加快走量。

  出售增速放缓

  2019年的出售增速较2018年进一步下滑,成为本年房企财报季传递出来的第一个显着信号。

  以万科为例,2019年,该公司完成出售金额约6308亿元,出售面积约4112万平方米,别离同比添加3.9%和1.8%。2018年,上述方针别离同比添加14.5%和12.3%。同为龙头房企的碧桂园,2019年完成权益出售金额约5522亿元,权益合同出售面积约6237万平方米,别离同比添加10.0%和15.2%。2018年,上述方针同比别离添加31.25%和23.06%。

  另据克而瑞发布的数据显现,到2019年末,全口径千亿房企数量比较去年同期仅添加4家至34家,500亿元―1000亿元规划的房企数量达33家。比较前两年的高增量,2019年新增千亿元房企数显着下降、规划房企扩容放缓;从成绩完成率来看,比较2016年、2017年近多半房企方针完成率超110%,2019年该区间的房企数量显着下降,仅对折房企的方针完成率会集在100%―110%之间。

  近来,克而瑞发布研究陈述解说称,特别是2019年四季度以来受商场去化率水平处于低位的影响,年末供货高峰期百强房企全体成绩未有显着进步。

  “2019年,在中心清晰‘稳地价、稳房价、稳预期’的方针定调下,商场调控趋于常态化,信贷层面逐步收紧,房地产商场根本坚持稳定,所以才导致职业全体规划增速较前两年显着放缓。”陈述中说到。

  第二个信号,则是房企关于2020年的出售方针拟定愈加趋于慎重。

  以龙湖为例,2019年该公司完成合约出售2425亿元,同比添加21%。2020年,龙湖将全年出售方针定为2600亿元,同比添加仅7%;年代地产2019年合同出售为783.6亿元,同比添加29.3%。2020年的出售方针为823亿元,同比添加仅5.03%。

  出售方针往往能够看出一家企业关于本年商场的预判,但由于叠加了疫情的影响,房企对商场的预判也就益发慎重。

  来自克而瑞的统计数据显现,受疫情和大环境影响,1―2月百强房企全体的成绩规划同比下降23.8%。其间,有超多半的百强房企2月单月和累计成绩同比双降。

  万科总裁及首席执行官祝九胜在成绩会上坦言,疫情对万科的出售、回款、工程、交给、现金流都有影响,2、3月份出售会同比削减510亿元左右。

  旭辉控股董事局主席林中则判别,疫情将使2020年职业全体出售规划削减7%―10%。

  途径依靠度不减反增

  房企一旦出售承压,除了挑选降价,其对“房地产途径”的依靠程度也会不减反增,但房企高管和媒体均未说到这个论题。

  关于“房地产途径”的评论早已有之,但在之前商场上行的时分,开发商的房子不愁卖,所以途径也只能沦为“副角”,并无多少话语权。

  直到2018年,调控方针加码,导致全体商场成交略显低迷。

  依据克而瑞统计数据显现,典型房企均匀在售项目个数从2016年的29个添加至2019年的61个,呈现逐年添加的趋势。但均匀单盘产能却从2016年的10亿元下降至2019年的5.9亿元,呈现逐年下滑趋势。

  在此布景下,能够“带客”的途径,在房地产营销中的占比也越来越大。

  依据易居企业集团CEO丁祖昱供给的数据显现,2018年前,途径占房地产营销的比重低于5%,尔后逐步攀升,2018年占比达10%―15%,到2019年末该份额高达50%。不只比重加大,途径佣钱也在不断添加。2018年左右,途径佣钱为1%―2%,但2019年佣钱现已超越2.5%,单个项目的佣钱乃至高于10%。

  丁祖昱以为,途径为王的背面,是开发商获取客户的难度越来越大,此前经过传媒广告直接招引客户的惯例手法逐步失效。方针客户的明显特征是曾有过购房行为,因而,在传统传媒广告作用欠安的情况下,房企需求依靠把握这些客户的中介途径。

  近来,旭辉控股CEO林峰撰文指出,受疫情的影响,房企本年的出售要在后边三个季度追逐年度总方针,会更难更累,但出售立异的手法现在看并不多,也没有有用的计划对立中介(途径)的独占。

  林峰预判,本年出售总量下滑的一起,职业营销费率会比2019年更高。

 并购时机远超从前

  假如房地产职业出售规划进一步下滑,极或许呈现的便是并购时机添加,这也是本轮财报中呈现频率最高的词汇之一。

  3月30日,一位地产分析师告知年代周报记者,在招拍挂商场上拿地本钱较高的情况下,经过并购也不失为一种较好的出资形式,并且经过股权并购的形式,可为企业取得较大的税收减免或优惠等。 

  “咱们判别本年将是洗牌年,并购的时机远远超越以往任何一年。”3月27日,融创我国董事局主席孙宏斌在成绩会上表明,现在呈现困难的公司,一类是这几年在冲规划的时分拿的土地太贵,所以盈余和流动性压力都很大;第二类便是持有太重,能够并购轻的就没必要并购重的。

  孙宏斌泄漏,尽管并购的时机多了许多,但好的标的并不多,新年之后,公司对几个标的进行调研,最终根本上都抛弃了,由于算不过账来。

  持相同观念的还有旭辉控股董事局主席林中。

  “跟着企业现金流严重,破产中小企业增多,职业会集度进一步进步。”林中泄漏,年头到现在,公司接待了许多要求被收并购的企业,可是评价往后并没有契合内部规范的,所以现在还没有成功收买事例。

  近来,亿翰智库相关陈述表明,疫情发生后,中斗室企线下出售业务停摆,使得原本在资金上不行宽余的中斗室企简单呈现现金流缺少,流动性缺乏,极点景象下,或许导致中斗室企资金链断裂,堕入破产危机。

  协作或是中小企业破局的有用途径。

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