万科再次高喊“活下去”背后隐藏净利润嫌疑大

我国商报/我国商网(记者 周子荑)3月17日,房地产职业龙头企业万科企业股份有限公司(以下简称万科)发布了2019年成绩陈述,万科再次高喊“活下去”成为整场成绩发布会的焦点。进入“白银时代”深水区的万科背负着怎样的“桎梏”呢?

万科再次高喊“活下去”

3月17日,万科发布了2019年成绩陈述。数据显现,2019年,万科完成营收3678.9亿元,同比增加23.6%;完成归母净赢利388.7亿元,同比增加15.1%。

综观整场成绩阐明会,最“吸睛”的环节仍是万科董事会主席郁亮再次高喊“活下去”。他表明,18个月之前,也便是2018年的秋季例会,万科将“活下去”作为主题词仅仅出于高枕无忧的考虑。但没想到,到今日,“活下去”成了特别实在的存在。

万科的“活下去”也喊出了当时房地产企业的心声。国家统计局数据显现,2019年全国商品房出售面积17.16亿平方米,同比下降0.1%;出售金额为15.97万亿元,同比增加6.5%,增速比2018年减小了1.5个百分点。

对此,香颂本钱董事沈萌对我国商报记者表明,在“房住不炒”的宏观调控布景下,房地产职业的经济环境欠安,房地产企业偿债高峰期叠加,2020年会是房地产商场大幅度去库存周期的开端。

关于万科高喊的“活下去”,博盖&包容咨询开创合伙人高剑锋对我国商报记者表明,“活下去”并不是指万科面临生死存亡的问题,而是指万科要考虑怎么转型。当时,万科要面临方针、竞赛、用户及数字化等方面的新环境。

净赢利增速堪比“宝万之争”

万科高喊“活下去”背面或许有很多的无法,而在2019年成绩中体现最显着的便是公司净赢利增速的下滑。数据显现,2015年以来,万科的净赢利增速都在15%以上,发作“宝万之争”(宝能集团为中心的本钱集团从2015年开端增持万科,到2015年12月4日,宝能系旗下前海人寿、深圳市钜盛华股份有限公司算计持有22.11亿股,成为万科第一大股东)的2015年,万科的净赢利增速为15.08%,而2019年,万科净赢利增速为15.1%,堪比当年。

此外,数据显现,2019年万科房地产及相关事务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降了2.5个百分点,全面摊薄的净资产收益率为20.7%,较2018年下降了一个百分点。这背面有何“隐秘”?

对此,高剑锋对我国商报记者坦言,万科很可能是使用管帐手法对2019年净赢利进行了调理,以提早应对2020年的成绩滑坡。他以为,作为绩优蓝筹股,万科需求安稳的成绩以防止股价的动摇,实际上,必定范围内调理净赢利的做法是合规的。

预先计提土地增值税清算预备金

我国商报记者查阅财报发现了三个要害点。财报显现,2019年万科存货金额为8970.2亿元,同比增加了19.6%,这使得万科计提的存货贬价预备为29.9亿元,影响归母净赢利下滑了7.8亿元。其次,2019年,万科完成投资收益49.8亿元,同比减少了26.6%。

更为重要的是,2019年,万科经营税金及附加同比增加了41.98%,增速远高于24%的营收增速,原因在于2019年万科土地增值税清算预备金为367.89亿元,比2018年多了148亿元。

对此,万科在财报中解说,尽管万科部分项目没有到达清算条件,但仍计提了土地增值税清算预备金,以合理反映公司的赢利状况。据悉,一般状况下,土地增值税清算预备金是在项目竣工清算后再计提的,预先计提会导致一部分费用前置,然后下降当期的净赢利。

对此,地产评论员严跃进对我国商报记者表明,合理范围内调理赢利的做法不必定违规,阐明企业经营压力较大。

不过,关于万科的财报,本钱商场并不配合,到发稿,万科股价为25元/股,跌幅为5%。

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